Проверка участка занимает от одного вечера до недели, и почти всё можно сделать самостоятельно по открытым данным. Ниже — порядок, которым мы пользуемся сами. Он построен так, чтобы отсеять неподходящий вариант как можно раньше и не тратить время на поездки.
Проверка по документам
- Кадастровый номер. Попросите его у продавца сразу. По номеру найдите участок на карте НСПД (nspd.gov.ru) и сверьте адрес, площадь и форму.
- Категория и ВРИ. Для жилого дома нужны земли населённых пунктов с ИЖС или ЛПХ либо садовый участок. Подробнее — в статье «ИЖС, СНТ или ЛПХ».
- Статус границ. В выписке должна быть отметка, что граница установлена в соответствии с требованиями законодательства. Если нет — нужен межевой план.
- Собственник и основание. Имя собственника в выписке без его согласия теперь скрыто, поэтому сверяйте документы продавца лично: паспорт и документ-основание права.
- Обременения. Ипотека, арест, запрет регистрационных действий, аренда. Всё это видно в разделе об ограничениях прав.
- Зоны с особыми условиями. Охранные зоны ЛЭП и газопроводов, водоохранные зоны, санитарные разрывы. Слои включаются на карте НСПД. Подробно — в отдельной статье.
- Генплан и ПЗЗ. На портале муниципалитета проверьте, не запланирована ли через участок дорога и какие отступы от границ действуют.
Проверка продавца
- Нет ли в отношении продавца дела о банкротстве — картотека арбитражных дел и Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
- Нет ли исполнительных производств — банк данных ФССП.
- Если участок приобретён в браке, нужно нотариальное согласие супруга.
- Если продаёт представитель — проверьте доверенность по реестру на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Если участок получен по наследству менее трёх лет назад — уточните, нет ли других наследников, которые могут заявить права.
Проверка на местности
- Подъезд. Дорога должна быть общего пользования. Если проезд идёт через чужой участок, без сервитута вас могут просто не пустить.
- Вода. Приезжайте весной или после дождя. Камыш, осока, лужи, которые не уходят сутками, — признаки высоких грунтовых вод.
- Сети. Где ближайший столб, трансформатор, газовая труба. Сфотографируйте таблички с номерами опор.
- Границы. Сверьте забор соседей с координатами на карте. Навигатор в телефоне даёт погрешность в несколько метров, но крупное расхождение видно сразу.
- Соседи. Поговорите хотя бы с одним. Они расскажут про воду, свет, дорогу зимой и о том, почему участок продаётся.
Из практики
Однажды на просмотре мы обнаружили, что соседский забор стоит на полтора метра внутри продаваемого участка — по ЕГРН, а не по словам продавца. Продавец знал о проблеме, но не упоминал. Решили её до сделки: сосед перенёс забор, а мы заплатили меньше, чем хотели сначала. Без проверки такой спор достался бы покупателю.
Красные флаги
Продавец не называет кадастровый номер, торопит с задатком, просит перевести деньги до регистрации или продаёт по доверенности, выданной недавно. Любой из этих признаков — повод остановиться.
Источники
Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 62, в ред. закона № 266-ФЗ о защите персональных данных в ЕГРН); Земельный кодекс РФ (ст. 105–107, ЗОУИТ); Семейный кодекс РФ (ст. 35); портал НСПД nspd.gov.ru.