У любого участка есть две характеристики, которые определяют почти всё: категория земель и вид разрешённого использования (ВРИ). Обе указаны в выписке из ЕГРН. Если они не совпадают с вашими планами, никакой вид из окна этого не исправит.
Категория земель
Для жилья подходят в первую очередь земли населённых пунктов. На землях сельскохозяйственного назначения строить жилой дом можно только в садовых товариществах и на участках с ВРИ «ведение садоводства». Земли лесного фонда, особо охраняемых территорий и промышленности частному покупателю под дом не подходят.
Основные виды разрешённого использования
| ВРИ | Что можно строить | Прописка | На что обратить внимание |
|---|---|---|---|
| Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) | Жилой дом до 3 этажей и до 20 м, гараж, баня, хозпостройки | Да | Ставка налога до 0,3%, строительство — по уведомлению |
| Ведение садоводства | Садовый или жилой дом, хозпостройки | Да, если дом жилой | Общие сети и дороги, взносы в товарищество |
| ЛПХ, приусадебный участок | Жилой дом, постройки для хозяйства | Да | Только в границах населённого пункта |
| ЛПХ, полевой участок | Нельзя строить здания | Нет | Часто продаётся «под дом» — это ошибка |
| Ведение огородничества | Только некапитальные постройки для хранения | Нет | Капитальный дом не зарегистрировать |
| Сельхозпроизводство (КФХ и др.) | Постройки для производства | Нет | Сменить ВРИ под жильё очень сложно |
Бывшие ДНП
Участки, раньше оформленные как «дачное строительство», по закону приравнены к садовым. Менять документы не нужно, но в договоре и выписке вы можете встретить оба названия.
Форматы продажи
Участок в деревне
Сложившаяся улица, свет и часто газ уже подведены, соседи известны. Минусы: неровная нарезка, старые границы без координат и дороги, которые никто не чистит.
Коттеджный посёлок
Единый девелопер, общий проект сетей, охрана. Важно понять, кто будет собственником дорог и сетей после продажи последнего участка и сколько будут стоить эксплуатационные взносы. Разбор — в статье «Посёлок или деревня».
Садовое товарищество
Самые доступные цены, но всё общее: дорога, линия электропередачи, иногда водопровод. Перед покупкой запросите у правления сведения о задолженностях и размер взносов.
Из практики
Читатель купил «участок под дом» с ВРИ «для ведения ЛПХ» за чертой деревни — дешевле соседних на треть. Построить и зарегистрировать дом не удалось: это полевой участок. Изменение границ населённого пункта заняло бы годы и не гарантировано. Всегда проверяйте, в границах какого населённого пункта лежит участок.
Источники
Земельный кодекс РФ (ст. 7, 77, 83); Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, 51.1); Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества»; Федеральный закон № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»; классификатор видов разрешённого использования (приказ Росреестра).